Si vous souhaitez vendre un bien immobilier -maison, appartement, commerce-, les pouvoirs publics -Communes, Conseil Généraux et Trésor public notamment-, peuvent bénéficier d'un droit de préemption. La plupart des pays d'Europe disposent de mécanismes similaires mais en France, l'utilisation peut en être très large, qu'il s'agisse de ZAC ; d'espaces naturels sensibles ; ou, comme la loi l'a rendu possible récemment, pour des fonds de commerce.

Dans le tissu urbain existant, c'est le Droit de Préemption Urbain (DPU) qui s'applique.

Ainsi, si vous mettez en vente dans une zone où le droit de préemption s'exerce -C'est évidement le cas à Saint-Ouen, sinon renseignez-vous auprès de votre Marie-, vous devez faire une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Elle précise l'emplacement du logement et le prix de vente. Les DIA doivent être consignées en Mairie dans des registres -ceux-là même qui ont été contrôlés par les inspecteurs de la Brigade Financière-. Si vous omettez cette DIA, le tribunal administratif pourra faire annuler la vente, et ce jusqu'à 5 ans après la signature du contrat de vente. De même, si l'un des éléments de votre déclaration change (le prix par exemple), vous devez la reformuler.

Une fois saisie d'une DIA, la Mairie, dispose, aux termes de l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme, d'un délai de deux mois pour prendre sa décision d'exercer ou non son droit de préemption. Dans le délai de deux mois, la mairie doit :
  • Exprimer son intention d'acquérir en formulant une offre de prix et en motivant sa décision,
  • Notifier cette décision au vendeur ou à son mandataire,
  • Transmettre la décision au contrôle de légalité de la préfecture.
D'une manière générale, en France, selon Jean-Pierre DUPORT -Conseiller d'Etat, ancien patron de la Datar et de RFF, en charge d'une étude sur l'évolution du droit de préemption-, les DIA donnant lieu à préemption s'élève à environ 1 à 2 % -A Saint-Ouen, c'est plus ....-.

Très souple pour les communes, le nombre de préemptions est en forte augmentation depuis plusieurs années, parfois en marge de la loi, par exemple pour lutter contre des groupes indésirables comme les sectes ou les marchands de sommeil ou, comme le revendique certaines municipalités, pour influer sur les prix du marché. Il s'est accompagné ces dernières années, d'une forte augmentation des litiges -environ 10 % par an- et le taux de décisions de préemptions annulées par le Tribunal Administratif atteint 40 % ... A Paris, 90 % des décisions de préemption donnent lieu à des recours ...

La jurisprudence actuelle et en particulier l'arrêt « Bour » de février 2003, qui conditionne ce droit à l'existence d'un projet « précis et certain » a engendré un augmentation très importante du nombre de recours. Rappelons que les propriétaires ont 5 ans pour saisir le juge et, le cas échéant, faire indemniser leur préjudice. Ainsi à Saint-Ouen, les préemptions effectuées par la ville, sans motif suffisament précis et qui ont fait l'objet d'un recours, ont été annulées par le Tribunal Administratif. La ville devra indemniser les propriétaires. Les contribuables que nous sommes devront en supporter les conséquences.

Le législateur envisage, à terme, de sécuriser et de mieux encadrer les procédures. Ainsi le Conseil d'Etat, à qui le gouvernement de Dominique de Villepin avait demandé une étude sur sujet, a-t-il organisé un colloque sur le thème de l'évolution du droit de préemption le 20 mai 2008 -voir le site du Conseil d'Etat-.

Le droit de préemption serait toujours conditionné à l'existence d'un projet urbain précis -au sens de l'article L.300-1 du code de l'urbanisme- mais assoupli pour, en particulier, s'appliquer aux opérations globales de traitement de l'habitat insalubre, à la mono-activité commerciale en centre ville ou encore permettre à une collectivité territoriale, de saisir l'opportunité de la préemption de tout ou partie d'un bien immobilier pour lancer une opération qu'elle n'aurait pas envisagé sinon. La collectivité pourra alors bénéficier d'un effet « d'aubaine » en usant de la préemption pour mener un projet précis dans un délai de 5 années.

Les propositions du Conseil d'Etat visent également à renforcer la transparence des prix en prévoyant la communication de l’avis du service des Domaines au vendeur dès sa transmission à la collectivité titulaire du DPU ; en mettant en place une base de données des prix fonciers, accessible aux parties prenantes à la procédure de préemption ; en prévoyant que la décision de préemption doit indiquer les raisons pour lesquelles la collectivité préemptrice s’écarte de l’avis du service des Domaines. Bref un meilleur encadrement et un plus grande transparence de procédures souvent jugées arbitraires et opaques ...

Pour revenir à l'affaire qui défraie actuellement la chronique à Saint-Ouen, il faut distinguer d'une part : les litiges qui opposent les propriétaires et la ville sur l'usage du DPU -il est encadré et ne peut légitimement être utilisé de manière arbitraire et discrétionnaire par les municipalités faute d'être invalidé par le Tribunal Administratif-, d'une enquête préliminaire que le Parquet de Bobigny a confié à un service spécialisé dans la « répression de la délinquance économique » qui intervient, pour les infractions en matière de « consommation et de concurrence, de professions règlementées et d'immobilier, en cas de corruptions et de délits assimilés et de fraudes fiscales ».

Olivier DECROCK

Webographie :

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